Все о переуступке прав на недвижимость в новом доме

На сегодняшний день существует несколько вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки заключается в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора долевого участия.

Согласно законам переуступка - не купля-продажа квартиры.

При покупке квартиры в новостройке на условиях ДДУ, заключается договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Этот участник выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора девелопер несет ответственность и имеет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не выполнены финансовые обязательства (продавец покупал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Убедитесь в благонадежности застройщика. Всю необходимую информацию можно найти в свободном доступе. Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего согласия в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в ДДУ подобное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто может продать квартиру по переуступке?

Купить недвижимость в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются люди либо компании или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в квартиру с целью продажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают компании партнеры девелопера. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог выполнять разные виды работы: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Собственники, приобретающие жильё для своих целей, но решившие продать имущество.

Кто может купить квартиру по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Однако наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в нужном районе или жилом комплексе, но квартир уже нет в наличии.

Основные плюсы квартир по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору переуступки сопряжена с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает шанс купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с интересными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Высокая вероятность получить выгоду на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец квартиры находится в браке, потребуется предоставить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Морская Ривьера в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки